부동산 주택 임대차 계약 시 주의 사항

  한국에서는 주택 임대차와 관련된 이슈들이 늘 뉴스에 나옵니다. 뉴스에 나온다는 건 좋지 않은 일들이 일어나기 때문인데요, 주택 임대차를 할 경우 거액의 돈이 왔다 갔다 하기 때문에 법적 지식이 필요할 수 있기에 관련 사항을 숙지하시면 좋을 거 같습니다.

그럼 주택 임대차의 의미와 조심 해야 할 사항에 대하여 다루어보도록 하겠습니다.

주택임대차 관련 부동산 사진

1. 부동산 주택 임대차의 의미와 유형은?

  – 주택임대차란 “집주인(임대인)이 집을 빌리려는 사람(임차인)에게 집을 빌려주고, 임차인은 그 대가로 일정한 금전(보증금, 월세 등)을 임대인에게 지급할 것을 약속함으로써 성립하는 계약입니다.

  – 주택임대차의 유형

   ○ 월 임차료 유무에 따른 구분

     가. 전세 : 보증금만을 지급하고 월세 없이 다른 사람의 집을 사용하는 방법

     나. 반전세 또는 월세 : 보증금을 주고 월세도 지불하면서 다른 사람의 집을 사용하는 방법

       ※ 반전세와 월세의 차이

        → 반전세는 보증금이 일반적인 전세보다는 싸고, 그 차액만큼은 월 임차료(월세)로 지불하는 계약

        →  반전세는 최초 전세계약의 연장계약 시 보증금 인상 부담을 줄이고자 주로 취하는 계약

  – 법률적 의미에 따른 구분

구분의미등기 여부비용 지급
전세권임차주택에 ‘전세권 등기’를 통해 타채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있는 권리필수전세보증금
임대차전세권과 같이 별도의 등기없이 전세 또는 월세 ‘계약’만으로 주택을 임차선택보증금 또는 월 임차료

2. 주택임대차보호법 알아두기

  – 주택임대차보호법(이하 주임법)

 ○ 국민의 안정적인 주거생활을 보장하기 위해 주택임대차(집을 빌리고 빌려준 법률행위) 시 임차인(집을 빌린 사람)과 임대인(집을 빌려준 사람, 집주인)의 권리와 의무를 규정하는 법률

 가. 적용 대상 : 대한민국 국민과 임차주택에 전입신고를 완료한 외국인 또는 국내거소신고를 완료하고 장기체류하면서 주택을 임대차한 재외동포

 나. 적용 범위 : 주거용 건물(주택)의 일부 또는 전부를 임대한 경우 주거용 건물 여부는 공부표시와 실제용도에 따라 판단

 다. 주요 개념 : 대항력, 우선변제권, 최우선변제권, 소액임차보증금, 계약갱신청구원

 1) 대항력 : 임차인이 제삼자(주택양수인 등 임차주택에 대한 이해관계인)에게 임차사실 및 관련내용을 주장할 수 있는 법률적 힘으로, 입주와 주민등록 전입을 마친 그다음 날부터 효력 발생

 ※ 대항력 요건 : 주택의 인도(임차인의 입주), 주민등록 전입

 2) 우선변제권 : 임차주택이 경매나 공매에 넘어갈 경우 낙찰대금에서 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리

 ※ 두 가지 요건 모두 충족 시 권리 부여 : i) 대항력, ii) 임대차계약서 상 확정일자

 3)  최우선변제 소액임차 보증금 : 주임법상의 소액임차인은 확정일자가 늦어 선순위로 변제받지 못하는 경우라도, 임차보증금이 일정금액 이하(지역별로 다름)이면서 임차주택에 대한 선순위채권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘다면 보증금 중 일정액을 최우선으로 변제받을 수 있는 권리

※ 소액임찬인의 우선변제 요건

→ 소액임차인의 범위에 속할 것

→ 경매신청 등기 전까지 대항력을 갖추고 지속될 것

→ 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각

→ 배당요구 또는 우선권행사 신고

4)  계약갱신청구권 : 임차인이 임대인에게 임대차계약 만료일로부터 2개월~6개월 전 기간 동안 임대차계약을 갱신할 것을 청구할 수 있는 권리(주임법 제6조의3)

  ※  계약갱신청구권의 특징(장점)

  → 임차인은 1회에 한하여 행할 수 있고, 행사 시 임대인은 정당한 사유 없이 거절 불가

  → 청구권 행사에 따른 계약 갱신 시 보증금과 월 임차료는 “주임법”에 따라 최대 5% 이내에서 증액이 가능합니다.

3. 주택임대차 절차 및 절차별 주의 사항

 Ⅰ. 주택 고르기

  – 시세 알아보기

  ○  임대희망주택의 국민은행, 한국부동산원 등의 시세 및 실거래가 파악

  ○  주택 인근의 공인중개사 사무소 또는 부동산 관련 인터넷 사이트 등을 통한 임대주택 시세 확인, 안심전세 포털 또는 애플리케이션(HUG)을 이용하여 시세확인 가능

  – 등기부등본 확인

  ○ 해당주택의 권리관계(선순위 대출, 압류 여부 등)를 확인

  ○ 열람 및 발급 시 말소사항 포함을 선택하여 최근 말소내역 파악 및 집주인의 상환확인서 등 추가증빙자료도 확인

 – 자금현황 파악

 ○ 임차희망주택의 보증금과 내가 가지고 있는 자금을 비교해서 자금이 부족한지 확인

 ○ 자금 부족시 대출 등을 통한 자금보충계획 마련

  – 주의사항(깡통전세)

 ○ 임차한 주택의 가격이 임차보증금과 주택에 대한 선순위권리가액을 합산한 금액보다 적어서 임차보증금을 돌려받을 가능성이 낮은 임대차계약을 의미

 ○ 주택시세가 주택을 담보로 한 대출금을 등의 선순위권리가액과 임차보증금의 합계액보다 충분히 높은 주택을 고르는 것이 안전

  ※ 주택시세 > 선순위권리가액 + 임차보증금액

  ○ 예방하는 방법

 ㆍ등기부등본 확인 : 등기부등본의 을구에 기재된 선순위 근저당권을 확인하여 임차보증금과 선순위대출의 합산금액이 주택가격보다 높지 않아야 함

 ㆍ임차보증금반환보증 가입 : 임대차계약 만기가 되어 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증기관이 대신 반환해 주는 보증 상품

 Ⅱ. 계약 시

 – 임대인 확인

 ○ 등기부등본 상 소유자가 맞는지 임대인 신분증을 대조하여 일치여부 확인

– 공인중개사 확인

○ 중개사무소등록증, 공인중개사 자격증, 사업자등록증 확인

– 계약서 작성

○ 정부가 권장하는 표준계약서 또는 일반적으로 통용되는 계약서 양식으로 계약

○ 보증금 보호를 위한 특약사항 등 꼼꼼히 살펴보기

– 전월세 계약신고

○ 임대차계약 체결일로부터 30일 이내 계약내용을 주택소재 관할 신고관청에 신고

– 유의사항

○ 가짜 임대인 주의 : 임대인의 대리인 또는 본인임을 자처하면서 관련서류를 위조하여 계약

 < 예방하는 방법 >

ㆍ임차인 본인이 직접 발급한 등기부등본 상 소유자인지 신분증과 같이 확인

 ㆍ대리인 거래이면 위임장, 인감증명서와 인감도장 일치여부 확인 및 소유주에게 유선으로 확인

  ㆍ계약금, 중도금, 잔금은 반드시 임대인 명의 계좌로 입금

  ○ 신탁된 주택 임대차 :등기부등본상 소유주가 신탁자(법인)인 경우 임대차계약 시 신탁자(법인)의 동의가 필요하며, 임차에 문제가 없는 주택인지 신탁원부 및 전문가(변호사 등)에게 확인

  ○ 월세를 전세로 속이는 중개사 : 월세로 내놓는 주택을 공인중개사가 전세로 속이고 보증금을 떼어먹는 사기수법

< 예방하는 방법 >

ㆍ등록된 공인중개사와 거래

ㆍ부동산 공제증서 받기

ㆍ임대인에게 계약조건 확인

○ 선순위권리 속이기 : 다가구 주택의 경우 다른 가구를 먼저 임차한 사람에게 보증금에 대한 선순위 권리가 있으므로 전체 임차보증금의 정확한 금액 확인 필요

 Ⅲ. 계약직후

 – 대항력을 악용한 전세사기

 ○ 임차인의 전입신고 다음날 대항력이 발생하는 반면, 임대인의 주택담보대출에 대한 근저당권 효력은 등기신청 당일에 발생되므로 이를 이용한 사기 발생 빈번

 < 예방하는 방법 >

ㆍ잔금 치르기 직전 등기부등본 확인(선순위 권리 등기사건이 진행 중인지 확인)

ㆍ계약서에 특약사항 기재하기(계약 체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등 행위를 하지 않는 조건)

ㆍ전세권 설정(주택임대차보호법상의 우선변제권과 함께 이중 보호 효과)

– 이중계약

○ 깡통주택 계약하지 않기

ㆍ깡통주택일 경우 일반적으로 이중계약 사기 사례가 빈번

 ○ 기존 세입자 이사(전출) 했는지 확인 후 잔금 지급

 ㆍ임대인 예금주 꼭 확인하기

 ㆍ기존 세입자에게 입금하지 않도록 주의하기

Ⅳ. 입주 시

– 미납국세 열람제도 활용

○ 임대인의 미납국세는 임차보증금에 우선하는 권리이므로 미납세금 확인

– 사회보험 완납증명서 또는 납세증명서 확인

○ 경매 또는 공매 시 우선배당될 수 있는 임금채권의 유무 확인을 위해 임대인의 임금체불 가능성 체크

– 등기부등본 확인

○ 압류, 가압류, 강제경매 개시 결정 등을 확인하여 전세사기에 대비

– 임차보증금반환보증에 가입

○ HF, HUG, SGI 등이 취급

Ⅴ. 계약종료

 – 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않는 경우

○ 내용증명 보내기

ㆍ내용증명은 우체국이 공적증명을 해주는 의사통지 방법으로써 법적절차를 진행하겠다는 심리적 압박 및 소송 진행 시 증거로 활용 가능

○ 임차권 등기명령

ㆍ보증금을 돌려받지 못한 상황에서 불가피하게 이사를 가야 하는 경우 임차권등기명열이 있으면 대항력 유지 가능

 ○ 주택임대차분쟁조정위원회 이용

 ㆍ주택임대차에 관련된 분쟁을 조정해 주는 공적기관으로, 해당 기관의 조정은 법적 효력이 있음

  ※ 경우에 따라 조정이 성립되지 않을 수 있으며, 조정 신청 전 대한법률구조공단 또는 한국부동산원에 문의)

 ○ 전세피해 지원센터

ㆍ전세사기 피해자에 대한 법률지원, 주거지원, 금융지원, 사기사례 접수, 심리상담 등의 지원을 해주는 기관

 ※ 연락처 : 서울(1533-8119), 인천(032-440-1803~4), 경기(070-7720-4870~2), 부산(051-810-9980~3)

4. 마치며

지금까지 주택임대차의 의미 및 주의하여야 할 사항에 대하여 살펴봤습니다.  본인의 소중한 자산을 지키기 위하여 주택임대차와 관련된 지식을 꼭 숙지하시길 바랍니다. 감사합니다.

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