부동산 재개발 및 재건축 단계별 절차

낡은 빌라 및 단독 주택들이 있는 구간의 구역을 아파트로 새로 조성하는 것은 재개발이며, 낡은 아파트를 다시 짓는 것을 재건축이라고 합니다. 최근 부동산 재건축 및 재개발이 많은 이슈가 되었습니다. 그만큼 국민들이 관심이 많은 부분이기도 합니다.

그럼 지금부터 재건축 및 재개발 단계별 절차에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

부동산 재건축 또는 재개발 사진



1. 재개발과 재건축의 차이




2. 재개발 및 재건축 절차 5단계

 
흔히 재건축 및 재개발은 아무리 빨라도 10년 이상 걸린다는 말들을 많이 합니다. 왜냐하면 진행할 때에 여러 단계를 거쳐서 진행하기 때문입니다.

재건축 및 재개발 절차는 아래의 표와 같이 5단계로 나눌 수 있습니다.

3. 재개발 및 재건축 유의 사항


가. 오랜 기간 소요(최소 생각한 10년보다 훨씬 더 많은 시간을 의미함

1) 정비구역 지정 이후에도 넘어야 할 산이 많습니다. 조합 설립 단계에서부터 동의율이 낮아 지지부진할 때가 있습니다. 이러한 이유는 소유주 각자의 상황과 이해관계가 다르기 때문입니다.

2) 집을 부수고 소유한 자산의 권리가액을 제외하고 내야 하는 돈을 ‘분담금’이라고 하는데 일반 분양으로 공사비를 어느 정도 충당한다고 하더라도 기존 소유주들이 꽤 많은 돈을 내야 하는 경우가 생길 수 있습니다.


나. 수익성이 있는지 확인


1) 사업 기간 예측을 해야 합니다.

본인 자금이 오래 묶여 있을수록 수익성이 떨어집니다.

2) 용적률과 대지 지분을 잘 파악해야 합니다.

용적률이란 대지 면적에 대한 건축물 연면적(한 건축물의 각 층 바닥 면적의 합)의 비율을 뜻하는 말입니다. 대지 지분은 공동주택 전체의 대지 면적을 가구 수로 나눈 면적을 말합니다. 

○ 즉 현재 건물의 용적률이 낮고 대지지분이 많은 것이 좋습니다.

3) 비례율을 확인해야 합니다.

비례율은 다른 말로 ‘개발이익률‘이라고도 합니다. 이는 사업성을 나타내는 지표로 일종의 수익성 지표입니다. 비례율이 100%를 넘으면 수익성이 높다는 뜻이 됩니다. 참고로 이 개발이익률이 100%라고 한다면 추가로 발생하는 이익이 없다고 생각하시면 됩니다.

4) 재건축은 재개발에는 없는 ‘초과이익환수제’가 있습니다.

재건축을 통해 조합원들이 얻게 된 ‘이익’이 일정 수준을 초과하면 세금으로 환수해가는 제도입니다.

재건축 초과이익환수제가 적용되는 단지는 재건축 후 시세 상승분의 최대 50%까지 세금으로 내야 합니다. 이러한 이유로 재건축을 반대하는 소유주가 많아서 사업이 중단된 곳들이 많이 생긴다고 합니다.

5) 재건축 및 재개발의 어느 단계에 투자를 시작해야 하는 잘 파악해야 합니다.

○ 초기 단계일수록 투자금이 적게 들지만, 대신 불확실성은 큰 상황입니다. 즉 불확실한 기간을 견뎌내야 합니다.

○ 즉, 각 단계를 통과할 때마다 투자금은 커지는 반면, 수익을 낼 때까지는 기다리는 기간이 짧아진다는 말입니다. 어느 단계에 투자를 할지 심사숙고하여 결정하는 것이 필요할 수 있습니다.

다. 현금 청산을 조심해야 합니다.

1) 재건축 및 재개발 대상이 되는 지역의 땅이나 건물을 가졌다고 해도 모든 사람이 조합원이 되는 것은 아닙니다. 조합원 자격을 얻지 못하면 현금 청산을 당하는 일도 있을 수 있습니다.

2) 현금 청산이란 조합원의 조건을 충족하지 못한 사람 또는 조합원 분양을 신청하지 않은 사람들에게는 ‘현금’을 주고 조합이 소유권을 가져가는 행위를 말합니다.

3) 이때 당시의 감정가액을 기준으로 보상하며 추후 재개발 및 재건축에 따른 이익이 고려되지 않습니다. 현금청산을 당하면 대부분이 기대 이하의 보상금을 받기 때문에 조심해야 합니다.

4. 마치며


재개발 및 재건축은 비슷해보이지만 엄연히 다른 의미입니다. 재개발이나 재건축은 오랜 시간을 갖고 기다려야 하기 때문에 부동산 매매를 할 때에는 신중할 필요가 있어 보입니다. 관련 내용을 잘 숙지하셔서 상황에 맞게 부동산 투자를 하시길 바라겠습니다. 감사합니다.






함께 보면 좋은 글

답글 남기기

이메일 주소는 공개되지 않습니다. 필수 필드는 *로 표시됩니다