부동산 대항력 및 확정일자 반드시 확보하기

의식주의 주인 부동산은 사람이 살아가는데에 필수요소입니다. 그러기에 부동산에 대해서 잘 알아야하는데요, 특히나 임차인으로 살 경우 꼭 알아야할 내용인 대항력과 확정일자가 있습니다.

그럼 관련 내용 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

대항력과 확정일자를 굳건히 하라는 부동산과 열쇠 사진



1. 대항력

가. 정의 : 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력

○ 부동산 거래할 때 임차인에게 꼭 필수적인 요소인 대항력은 정말 중요한데요, 부동산 임대차의 경우에는 양수인에 대하여 임차권을 가지고 대항 할 수 있는 것이 그 예입니다.

○ 임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 주택의 인도와, 주민등록 인도와, 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다.

나. 주택의 인도

○ ‘주택임대차보호법’ 에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 ‘주택의 인도’ 가 필요합니다.

○ ‘주택의 인도’란 점유의 이전을 말하는데, 주택에 대한 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이전하는 것을 말합니다. 즉 임차인이입주해서 살고 있는 것을 뜻합니다.

다. 주민등록 및 전입신고

○ “주택임대차보호법”에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 임차인이 주민등록을 마쳐야 하며, 이 경우 전입신고를 한때에 주민등록을 된 것으로 봅니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항)

○ 전입신고는 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동할 때 신거주지의 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 하는 신고로서, 세대주 등 신고의무자는 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 전입신고를 해야합니다. (주민등록법 제10조, 제11조 및 제16조 제1항)

○ 대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않습니다.

라. 대항력의 발생시기

○ 대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다.

○ 여기에서 “그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”고 함은, 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지입니다.

※ 예를들어, 임차인 A분이 2022년 11월 1일 임차주택을 임차보증금 2억원에 임차하여 2022년 11월 15일 전입신고를 마쳤다면, 그 다음 날인 2022년 11월 16일 00:00부터 대항력이 생기게 되는 것입니다.

○ 대항력을 취득한 임차인과 주택에 대한 저당권 또는 가압류 등의 권리관계는 그 요건을 갖춘 선후에 따라 결정됩니다.


2. 우선변제권 및 확정일자

가. 우선변제권의 개념과 요건

○ “우선변제권” 이란 임차주택에 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환기대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.

○ 우선변제권은 임차인이 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 임대차계약증명서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다.

나. 확정일자 정의

○ “확정일자”란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다.

– 확정일자는 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고, 허위로 날짜를 소급하여 주택 임대차계약을 체결하여 우선변제권 행사를 방지하기 위해 마련되는 제도입니다.

다. 확정일자 받는 절차

○ 확정일자는 주택 소재지의 읍ㆍ면ㆍ소 사무소, 동 주민센터(행정복지센터) 또는 시(특별시,광역시,특별자치시는 제외하고 특별자치도는 포함)ㆍ군ㆍ구(자치구)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 “공증인법”에 따른 공증인에게 부여받을 수 있습니다.

※ 간단하게 말하면 관할 주소지 읍면동 주민센터(행정복지센터) 전입담당 공무원에게 확정일자 받으시면 됩니다.

○ 또한 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결한 경우 해당 주택의 임차인은 정보처리시스템을 통해 전자 계약증서에 확정일자를 부여를 신청할 수 있습니다. 이 경우 확정일자 부여 신청은 확정일자부여기관 중 주택 소재지의 읍ㆍ면ㆍ소 사무소, 동 주민센터(행정복지센터) 또는 시ㆍ군ㆍ구 출장소에 해당합니다.

라. 우선변제권의 발생시기

○ 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다.

○ 우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권이 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되어 있어야 합니다.


지금까지 부동산에서의 대항력과 확정일자(우선변제권)에 대해서 알아봤습니다. 임차인으로 들어갈 때 보증금을 잘 지키기 위해서 대항력을 갖추고 확정일자를 꼭 받으시는걸 추천해 드립니다. 감사합니다.

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